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ECONOMIA COMO PALAVRA DE ORDEM

Na crise, síndicos buscam alternativas para reduzir custos fixos dos condomínios

Em tempos de crise econômica, qualquer corte de gastos é bem-vindo. Com o desemprego em alta ficou muito mais complicado quitar em dia todas as despesas do mês. E a missão principal dos síndicos neste ano foi trabalhar para reduzir ao máximo os custos fixos do prédio, deixar a taxa condominial mais barata e trazer um alívio aos moradores.

O advogado especialista em direito condominial, Edemir Alves dos Santos Filho, afirma que, de maneira geral, as maiores despesas de um condomínio são a folha de pagamento dos funcionários e a conta de água. “A Sanepar cobra uma taxa mínima de 10m³ de água por apartamento, independente se foi utilizada ou não. Num condomínio com 304 unidades, a conta passa de 18 mil mensais”, exemplifica.

Mas como reduzir esses custos? O advogado explica que, com relação à folha de pagamento, a medida mais eficiente é a reorganização do quadro funcional, especialmente no que diz respeito à jornada de trabalho. Ele cita como exemplo um condomínio em Londrina que tinha três porteiros e no fim do mês gastava cerca de R$ 3 mil com horas extras. Naquele caso, a solução mais inteligente foi contratar um quarto porteiro. “Eliminando as horas extras dos outros três, conseguimos uma redução de gastos com pessoal de R$ 40 mil por ano”, conta.

Por isso, nem sempre a demissão é a melhor medida de economia. Cada caso precisa ser avaliado individualmente. Claro que esta alternativa é a que mais comumente tem sido adotada pelos síndicos. Muitos têm optado pela contratação de portarias virtuais. Foi o que fez o síndico do Condomínio San Michel, Francisco Carlos Vieira. Ele conta que a expectativa é de redução de até 65% nas despesas com pessoal nos próximos meses.

Isso porque o síndico decidiu dispensar quatro dos cinco funcionários. “Ficamos com uma pessoa que, de manhã, trabalhará na portaria, e à tarde, na limpeza, em horário comercial, sem necessidade de fazer horas extras”, explica.

Mas as medidas de economia começaram bem antes da redução do quadro funcional. Vieira conta que trocou todas as lâmpadas antigas do prédio para o modelo LED e instalou sensores de presença na garagem, portaria e hall de entrada. “Conseguimos diminuir a conta de luz em cerca de 10%”, aponta. Em apenas três meses, a taxa condominial baixou de R$ 570 para R$ 310 mensais.

O síndico profissional e diretor de condomínios do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR) em Londrina, Arthur Harbs, também comprovou a eficiência da troca de lâmpadas para a redução da conta de energia. Só para citar um exemplo, após ter instalado lâmpadas de LED em um dos oito condomínios que administra, viu a conta de cada apartamento baixar de R$ 260 para R$ 240.

Porém, ele alerta que as medidas de economia não devem ficar apenas sob a responsabilidade dos síndicos. Segundo Harbs, é muito importante que os condôminos se conscientizem e também contribuam para a redução das despesas com atitudes simples. “O morador que perceber algum vazamento de água no prédio deve providenciar o conserto imediatamente”, exemplifica.

Para economizar energia, o síndico afirma que os moradores devem dar preferência para o uso do portão social em vez daquele da garagem, que precisa de um enorme motor para funcionar. “São coisas simples, do dia a dia, que requerem um pouco de educação. Sempre quando envio a taxa de condomínio mando junto algumas orientações e um ‘puxão de orelha’”, diz.

Água ainda é tabu
A redução do consumo de água tira o sono dos síndicos. Isso porque nem todos os prédios consomem a quantia mínima cobrada pela Sanepar e, mesmo assim, precisam desembolsar o valor cheio no fim do mês. A maioria dos novos edifícios é erguida com um bom sistema de captação de água da chuva e, normalmente, têm condições de fazer uma cobrança individualizada da água, mas os antigos não possuem tais diferenciais.

Segundo o administrador Edemir Alves dos Santos Filho, é possível lançar mão de algumas táticas para economizar sem grandes investimentos. Uma das formas é instalar um aparelho que elimina o ar das tubulações de água e permite um registro mais exato do consumo, ou seja, faz com que os moradores paguem apenas o que gastaram. Outra sugestão é colocar uma garrafa PET de dois litros dentro da caixa acoplada para reduzir o consumo de água na hora da descarga. São dicas mais “caseiras” que podem impactar na conta no fim do mês.

Planejamento é necessário
Santos Filho alerta ainda que antes de tomar qualquer medida de redução de custos é necessário muito estudo e planejamento. O momento não permite fazer investimentos desnecessários.

Ao mesmo tempo, nem tudo é válido na hora de tentar economizar. Não é raro encontrar condomínios afundados em dívidas simplesmente porque os síndicos se recusaram a aumentar alguns reais na taxa mensal paga pelos moradores.

Quando o reajuste não é aplicado corretamente, a administração pode ficar sem dinheiro para pagar despesas importantes, como o INSS dos funcionários, por exemplo. Deixar as dívidas acumularem pode representar um verdadeiro tiro no pé. Pois, os custos e os juros serão rateados entre todos no final.

“É fundamental trabalhar com previsões anuais e semestrais”, aconselha Santos Filho. Também é essencial efetuar a cobrança da inadimplência, que ficou muito mais simples e ágil após as mudanças do novo Código de Processo Civil.

Fonte: Folha de Londrina
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A "CONSTITUIÇÃO" DO CONDOMÍNIO!

Síndicos precisam manter a convenção do condomínio atualizada em relação à legislação vigente para evitar problemas com condôminos na Justiça.

A convenção de um condomínio pode ser comparada a uma certidão de nascimento. Nela constam todas as regras internas referentes ao conjunto habitacional. É uma espécie de “Constituição”. Por isso é tão importante que este documento seja muito bem elaborado, de preferência com o suporte de um especialista, e atualizado sempre que necessário. O grande problema é que ainda hoje existem muitos condomínios, principalmente os mais antigos, com convenções mal redigidas ou ultrapassadas com relação ao novo Código de Processo Civil. E o principal risco, nestes casos, é que questões que poderiam ser resolvidas internamente, como o rateio da água, por exemplo, vão parar na Justiça.

Segundo a advogada, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) Londrina e assessora jurídica do Sindicato da Habitação e dos Condomínios do Paraná (Secovi Regional Norte/PR), Adiloar Franco Zemuner, em 60% dos prédios da cidade as convenções foram elaboradas de acordo com a lei anterior e muitas não foram atualizadas. Ela acrescenta ainda que, infelizmente, alterar a convenção de um condomínio não é tarefa simples. “De cinco anos para cá, donos de cartórios de registro de imóveis ficaram ainda mais exigentes e tem sido cada vez mais difícil alterar e registrar a convenção de condomínios que possuem muitas unidades”, afirma.

Adiloar explica que, para promover as mudanças necessárias, o síndico primeiro precisa convocar uma assembleia para informar os condôminos sobre a atualização do documento e abrir espaço para que eles deem sugestões. “É recomendável que o síndico contrate um profissional da área de Direito com conhecimento técnico para auxiliá-lo no processo”, orienta. A partir daí, ele pode começar a elaborar a minuta, na qual constarão inclusões, exclusões, regularizações, adequações e atualizações das normas do condomínio. O documento deve ser entregue aos moradores e o síndico deve determinar um prazo para que eles se manifestem. “Se ninguém questionar as mudanças, a assembleia para discutir e aprovar a nova convenção pode ser convocada”, diz.

E é aí que vem a parte mais difícil. Para aprovar o novo texto, o síndico precisa reunir dois terços dos proprietários dos imóveis na assembleia. Se a matrícula da unidade estiver em nome do casal, por exemplo, os dois precisam participar e assinar a presença. Mas, infelizmente, nem todos os moradores dão a importância devida para as reuniões de condomínio. Por isso, uma alternativa para conseguir o quórum necessário para a aprovação do texto é o síndico pedir procurações para aqueles que não puderem comparecer. Foi o que fez a síndica do Condomínio Edifício Bosque, localizado no centro de Londrina, Elisa Maria Ferraz Arruda Ribeiro.

Quando assumiu a administração do prédio, há seis anos, ela percebeu que a convenção estava muito antiga. Para atualizar o texto, buscou ajuda da assessoria jurídica do Secovi e também a orientação do cartório para o registro do documento. “Designei um grupo de trabalho e nos reunimos várias vezes para redigir o novo texto. Tivemos que conversar com muitos condôminos para que eles fossem à assembleia e pegamos procuração daqueles que não puderam participar da votação. Conseguimos mais de dois terços de presença”, comemora. Segundo a síndica, foi um trabalho exaustivo, porém muito importante e indispensável para a boa gestão do condomínio. “Agora, temos o respaldo da convenção para cada decisão tomada”, justifica.

Fonte: Folha de Londrina
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